HECHOS:
En las "Normas de Comunidad" de un edificio
establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las
viviendas, aparece la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido
la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina,
despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de
portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado”
La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el
alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto
prohibida por la norma antedicha.
Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la
declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación
extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es
equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una
actividad económica.
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia
Provincial, en apelación, desestiman la demanda.
El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023,
desestima el recurso de casación de los demandantes.
El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de
apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a
la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las
ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de
actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se
ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o
vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria,
explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o
indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de
contraprestación económica.
El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de
requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la
prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes
inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que
determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se
desarrolle en la propia vivienda.
Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir
que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la
prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las
actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma
Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del
de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o
empresarial.
Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la
sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas
porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es
perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir
que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter
comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos
turísticos.
Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de
la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso
turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido
a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU) nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la
normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar
alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona
alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita
en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que
se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas,
alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el
arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente
excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de
vivienda según lo establecido en la Ley de
arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos
señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación
los alquileres turísticos.
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