HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de mayo
de 2016, en el que figura la siguiente cláusula: “En garantía del
cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del
presente contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, D. XXX,
avala solidariamente a Dña. ZZZ con renuncia específica a los beneficios de
excusión, división y orden, bastando a tal efectos el simple requerimiento
formulado en el domicilio indicado”.
La parte arrendadora dirige acción contra la arrendataria de
la vivienda según contrato, y contra el avalista solidario, en reclamación de
las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en
el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en
junio de 2020.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la
demanda interpuesta respecto a la codemandada no personada y desestima la
demanda respecto del avalista, ya que no consta que el mismo haya sido
requerido como exige el art. 438.3.3 LEC, y la firma obrante en el contrato no
ha sido realizada por el mismo.
La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de diez de
abril de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la
arrendadora y confirma la sentencia de instancia.
Considera la Audiencia que en los juicios verbales de
desahucio es posible acumular la acumulación de rentas con independencia que su
cuantía exceda la propia del verbal.
Y, además, es posible acumular la acción frente al fiador
solidario, para el que no se exige por su propia intervención en el
procedimiento que la acción principal se trate de desahucio al que se acumulan
las rentas. Para este último supuesto lo único que se exige es el requerimiento
previo de pago.
Se trata, este último, de un requisito de procedibilidad sin
cuyo cumplimiento previo a la demanda no puede plantearse válidamente frente a
los avalistas solidarios, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el
conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe,
para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al
pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación
deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia. Requisito de
procedibilidad cuyo cumplimiento corresponde acreditarlo a la parte actora.
La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al
fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin
entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del
fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un
presupuesto procesal de la acción acumulada.
En consecuencia, procede la estimación del motivo de la
apelación, declarando indebidamente acumulada en los presentes autos la acción
de responsabilidad contra el avalista, que queda imprejuzgada, por la ausencia
de requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda.
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