El preaviso de desistimiento en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2018, en el que se pactaba un preaviso de sesenta días para el desistimiento del inquilino.

Con fecha 2 de enero de 2020 el inquilino dirigió una comunicación por correo electrónico, en la que le informaban de que iban abandonar la vivienda el 15 de enero siguiente, citándole a las 12:00 horas de ese día para hacerle entrega de las llaves y para que pudiese ser inspeccionada. En ese día no compareció.

Posteriormente presenta demanda solicitando la devolución de la fianza, descontando quince días de alquiler, 2475 €.

El arrendador contesta con reconvención, manifestando que se había incumplido el plazo de preaviso de dos meses, por lo tanto, la resolución no se habría producido hasta el 23 de febrero siguiente, adeudándose por el concepto de rentas la suma de 3300 €. Además, reclamaba daños que dieron lugar a la reparación del inmueble, conforme a la valoración pericial acompañada a su escrito de demandada reconvencional, por un importe total de 5689,85 €.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda y estima la reconvención condenando al inquilino al pago de 3300 € en concepto de rentas impagadas y 2389,85 € en concepto de reparación de desperfectos de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia de instancia y condena al casero a pagar a abonar la suma de 1200,84 €.

Considera la Audiencia que la cláusula segunda del contrato estipula una obligación de preaviso de sesenta días, pero también lo es que los derechos reconocidos a los arrendatarios de viviendas en la LAU están protegidos por el carácter imperativo de sus normas, principio que se consagra en el artículo 6 de ese texto legal y que, por tanto, al regularse el artículo11 el desistimiento del contrato, el contrato podrá contener estipulaciones que no perjudiquen los derechos reconocidos en ese precepto, por lo que ni podrá establecerse un preaviso obligatorio superior a la antelación mínima prevista en el contrato, ni podrán establecerse consecuencias en caso de desistimiento superiores a las que reconoce ese precepto condicionada a la existencia de pacto, es decir, el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores a un año a la parte proporcional correspondiente.

Sin embargo, al resultar de aplicación la penalización pactada al amparo de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, hemos de tener en cuenta que el contrato tenía prevista su finalización el 30 de septiembre de 2020, toda vez que se había renovado por un año más el 1 de octubre de 2019. Siendo así, deberá prorratearse la mensualidad completa (1650 €) por la parte que quedaba pendiente de cumplimiento, es decir, catorce días de enero y ocho meses completos del año 2020. De ello resulta una cantidad mensual de 137,50 €, totalizando 1100 € la cantidad que correspondería por los ocho meses incumplidos, más 64,16 € correspondientes a la parte proporcional de los días también incumplidos en el mes de enero, totalizando la penalización 1164,16 €.

En cuanto a los daños en la vivienda la falta de valoración por parte del perito al emitir su informe de todos los antecedentes que han sido previamente expuestos en cuanto a las deficiencias observadas en la vivienda por los demandantes y la falta de concreción de un presupuesto por partidas relacionadas con los daños descritos, conduce a la conclusión de que los demandantes han desplegado actividad probatoria encaminada a justificar que la vivienda arrastraba graves problemas desde que entraron a residir en ella, mientras que el demandado reconviniente ha encargado la elaboración de un informe omitiendo toda esa información, con la pretensión de responsabilizar a la parte contraria de deficiencias que sobradamente conocía que eran anteriores y que ni siquiera llegó a reparar. Por ello, no se entiende exigible cantidad alguna relacionada con la pretensión formulada por vía reconvencional, que se desestima íntegramente, por lo que debe ser revocada la resolución dictada en primera instancia.