HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda, pactado entre el
banco que adquiere la vivienda, por dación en pago y los propietarios de ésta.
Se incluye le siguiente cláusula: "El plazo de
duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS, a contar desde el otorgamiento del
presente contrato. El contrato se prorrogará automáticamente por períodos de un
(1) año mientras los arrendatarios están en vida, previa justificación del
certificado de empadronamiento de que en la vivienda residen únicamente dichos
arrendatarios”
El banco arrendador vende a terceras personas esa vivienda,
haciendo constar que la vivienda se encontraba arrendada a los demandados
arrendatarios en virtud de contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 20
de junio de 2016, " y prorrogado anualmente".
Los adquirentes demandan a los inquilinos, solicitando la
declaración de nulidad de la cláusula antes reseñada.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de
enero de 2024, desestima la apelación.
Considera la Audiencia que el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos permite a las partes pactar libremente la duración del
arrendamiento, respetando en todo caso la duración mínima legal, y sus
prórrogas legales, de modo que, aparte de esa limitación, sobre duración
mínima, la fijación de la duración del arrendamiento se rige por la libertad de
pacto que preconiza la norma general en materia de obligaciones y contratos del
artículo 1255 del Código Civil.
En el presente caso, por lo tanto, el arrendamiento se
convino por tiempo determinado, aunque por término incierto en cuanto al
momento en que necesariamente hubiera de ocurrir, por producirse la terminación
del arrendamiento por el fallecimiento de los arrendatarios, lo cual no depende
de su exclusiva voluntad.
En cuanto a la nulidad invocada por los propietarios,
conforme al artículo 6 de la LAU, aun partiendo de la idea fundamental del
carácter generalmente imperativo de la legislación arrendaticia, recuerda que
la referida naturaleza se impone por el legislador para dotar al arrendatario
de una especial protección, de modo que solamente se establece la nulidad de
las cláusulas que modifiquen la normativa legal y determinen un perjuicio para
el arrendatario, por lo que ha de entenderse que será válida y eficaz, en
cambio, cualquier estipulación que beneficie al mismo, circunstancia que
evidentemente concurre en el hecho de que el contrato de litigio se haya
concertado "por el tiempo de la vida de ambos arrendatarios".(STS 3/06/2002).
Este carácter vitalicio del arrendamiento, cláusula inusual
que sin duda se halla en relación con el hecho de que la vivienda que
constituye su objeto fuera anteriormente propiedad de quienes pasaban a ser
arrendatarios de ésta, está evidenciando que no pueden ser aplicables al
contrato normas legales menos beneficiosas para los arrendatarios que la
mencionada duración vitalicia, cláusula contractual que, en definitiva, ha de
ser considerada perfectamente válida y eficaz.
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