HECHOS:
En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la
siguiente cláusula:
"El arrendatario no tendrá derecho a la devolución de
la fianza depositada en caso de que decidiese restringir el contrato antes del
primer año de estancia en la vivienda (doce meses)"
La sentencia de primera instancia condena al casero a
devolver la fianza, más los intereses.
El casero apela la sentencia invocando incongruencia por no
pronunciarse el juzgador sobre la validez o nulidad de la cláusula antes
citada.
La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintiocho
de noviembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación.
Considera la Audiencia que en cuanto al importe de la
devolución teniendo en cuenta que la cuantía entregada lo es en concepto de
fianza, atendiendo a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que
contraviene lo dispuesto en el artículo 36 inserto en el título IV de la Ley deArrendamientos Urbanos y en consecuencia se tiene por no puesta de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 6 de la citada Ley debe procederse a la
devolución de la cuantía entregada en tal concepto.
No concurre infracción de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto la indemnización por desistimiento,
pues como argumenta la juzgadora a quo "contempla en su art 11 la
posibilidad de pactar una indemnización para el caso de desistimiento. Ahora
bien, dicha indemnización requiere de un pacto claro y expreso de las partes y
no enmascarado mediante la fianza", como acontece en este caso.
Con base a lo expuesto y dado que el arrendatario comunicó
al arrendador su intención de desistir del contrato, no cabe la aplicación de
la cláusula 7ª del contrato, contraria al contenido de la ley en claro
perjuicio del arrendatario, por lo que debe reputarse nula y no cabe dar lugar
a la indemnización por el desistimiento del arrendatario.
En la LAU vigente, el art. 36, no delimita la finalidad de
la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las
obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como
una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art.
36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las
obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución
viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito,
del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la
liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el
arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la
devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda
la suma entregada en su día, una vez extinguida la relación arrendaticia
("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya
restituido la posesión de la finca, pues solo así de un lado se habrán cumplido
las obligaciones derivadas del contrato, por lo que procede su devolución,
previo descuento de 137,86 euros cuantía pendiente a la última factura
eléctrica.
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