Notificación defectuosa de la finalización de un arriendo

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 27 de septiembre de 2017 cuya duración se fijó en tres años.

En fecha 27 de mayo de 2021, habiendo ya expirado el plazo contractualmente pactado, y con más de un mes de antelación a la finalización de la prórroga legal anual, la propiedad remitió un burofax a la inquilina, mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento.

Al no abandonar la vivienda se presenta demanda de desahucio por extinción del arriendo.

La inquilina se opone alegando que nunca ha recibido el supuesto preaviso al que se refiere la actora en su demanda, ya que lo único que se aporta es un certificado de una empresa privada en el que se constata un intento de notificación de un burofax en fecha 31 de mayo de 2021, con el resultado de "no entregado, dejado aviso", y además debieron haberse realizado al menos dos intentos de notificación.

El juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de abril de dos mil veinticuatro estima el recurso de apelación de la inquilina y revoca la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que es suficientemente conocida la doctrina legal que reiteradamente ha declarado que, en aquellos supuestos, el burofax debe desplegar los efectos que le son propios -preceptiva comunicación al inquilino de la voluntad de la propiedad de poner fin a la relación arrendaticia-, dado que, por lo general, se entiende que la falta de entrega es únicamente imputable al destinatario.

Se razona al respecto que, en el contexto de una determinada relación contractual, incumbe al destinatario de la comunicación el empleo de la diligencia necesaria para retirarla cuando queda a su disposición en la oficina postal correspondiente en los supuestos, como el presente, que no es localizado en la dirección que se ha facilitado y se le deja en ella el aviso con los datos necesarios para recoger aquella comunicación. Bajo tal hipótesis, se considera que el requerimiento se ha formulado correctamente y que debe surtir los efectos que le son propios, pues la efectividad de la comunicación no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

Ahora bien, aquellas consideraciones son válidas, como se ha expuesto, en el contexto de una determinada relación contractual y siempre que el destinatario disponga de los datos necesarios para conocer que la comunicación o requerimiento procede de la otra parte contratante, o de un tercero del que sabe que ostenta poder o representación para actuar en nombre de esta última, o que de otra forma se halla vinculado con ella. Y ello debe entenderse así porque la repetida comunicación se configura como requisito imprescindible para poner fin a la relación arrendaticia y asignar al inquilino el relevante deber de reintegrar la posesión de la vivienda que ocupa en tal condición.

Pues bien, en el supuesto que se enjuicia no consta que la arrendataria destinataria dispusiera de los datos necesarios para conocer que el burofax pretendía ser remitido por la empresa propietaria de la vivienda arrendada.

No existe norma legal que obligue al destinatario de una comunicación, siempre y en todo caso, a recogerla. Lo que se pretende apuntar con ello es que, con independencia de que la sociedad que figuraba como remitente del burofax estuviera facultada para intervenir en las relaciones arrendaticias entabladas por la arrendadora, no se ha probado que la inquilina fuera sabedora de tal eventual representación, o de que tuviera razones para relacionar o vincular a la remitente con su arrendadora, y bajo tal hipótesis resulta desproporcionado asignar a dicha inquilina el deber de adoptar un comportamiento proactivo en orden a retirar un burofax enviado por una empresa para ella desconocida, y más aún deducir de tal presunta falta de diligencia -más bien inexistente- la grave consecuencia de extinguir el contrato de arrendamiento sobre la vivienda que al menos desde hace cuatro años viene ocupando en calidad de inquilina.