Notificación de fin del arriendo a través de SMS

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de febrero de 2019 con un plazo de duración de un año con prórroga obligatoria por plazos anuales hasta el transcurso de tres años, es decir hasta el 5 de febrero de 2022.

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo, manifestando que había comunicado al arrendatario la finalización del contrato por medio de burofax que aportaba dirigido al inmueble objeto de la demanda. Dicho documento lleva el membrete de Servihabitat tratándose de un certificado electrónico emitido por la empresa LOGALTY, en el que consta como forma de emisión los SMS emitidos los días 17,19,21 y 23 de octubre de 2022, dirigidos todos ellos al número de teléfono que se identifica y con el resultado de no entregado, tiempo expirado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 18 de junio del 2024, estima el recurso de apelación de la arrendadora y declara extinguido por expiración del plazo de duración el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que la remisión de dicho burofax según consta en el mismo se hace a través de SMS dirigidos a un supuesto teléfono titularidad del demandado, siendo cuatro los mensajes remitidos y constando expresamente no recepcionados por el arrendatario.

En relación con la comunicación del requerimiento a través de SMS telefónicos esta Audiencia Provincial ha dado validez a dicho medio conforme al contenido del Reglamento (UE) núm. 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior y por el que se deroga la Directiva 1999/93/CE, en su art. 43 establece que a "los datos enviados y recibidos mediante un servicio de entrega electrónica certificada no se les denegarán efectos jurídicos ni admisibilidad como prueba en procedimientos judiciales por el mero hecho de que estén en formato electrónico o no cumplan los requisitos de servicio cualificado de entrega electrónica certificada", disfrutando los "datos enviados y recibidos mediante un servicio cualificado de entrega electrónica certificada (.) de la presunción de la integridad de los datos, el envío de dichos datos por el remitente identificado, la recepción por el destinatario identificado y la exactitud de la fecha y hora de envío y recepción de los datos que indica el servicio cualificado de entrega electrónica certificada".

Es cierto que la demandada en su escrito de contestación a la demanda impugna el citado burofax y alega que no ha recibido ninguna comunicación de la actora, previa a la demanda.

Sin embargo, consta en el burofax que se han remitido cuatro SMS que no han sido recepcionados. Entendemos sin embargo que no existe motivo alguno para no dar por válida dicha forma de comunicación no siendo motivo suficiente para negarle validez el que el arrendatario lo impugne sin justificación alguna. Se da la circunstancia de que ni siquiera se ha negado ser el titular de dicho número de teléfono, ni se ha justificado motivo alguno que permita considerar que los mensajes no han llegado a su destino.

A la vista de ello procede la estimación del motivo de recurso interpuesto dando validez al burofax remitido al haberse limitado la demandada a impugnar el documento sin justificar motivo alguno para ello.

Desistimiento del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra de fecha 19 de julio de 2019.

La inquilina demanda la resolución del arriendo por presentar la casa arrendada defectos que la hacen inhabitable y en consecuencia inhábil para el fin que le es propio. Además de la resolución del contrato solicita en concepto de indemnización de daños y perjuicios la devolución de seis meses de renta, la restitución de la fianza y una indemnización por daños morales de 2000 €, así como la restitución de la cantidad entregada a cuenta por la opción (4.000 €).

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda. Declaró resuelto el contrato de arrendamiento, pero rechazó las pretensiones de contenido económico.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de 1 de abril de 2024 desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que las pretensiones económicas de la parte arrendataria carecen de amparo normativo.

Dado que el arrendatario podía desistir del contrato de arrendamiento, no procedería en ningún caso la indemnización por daño moral solicitada, ni la restitución de seis meses de renta que se solicitan en concepto de daños y perjuicios. El artículo 26 de la LAU que invoca la actora para justificar dicha indemnización, no resulta aplicable, ni aun analógicamente, ya que prevé un supuesto de hecho diferente.

La permanencia de la arrendataria y su familia en la vivienda arrendada hasta junio/julio de 2020 tampoco se compadece con un grado de afectación de la vivienda tan importante como se indica en la demanda y el recurso de apelación.

En cuanto a la restitución de la fianza, dado que entre las partes se sigue otro procedimiento por impago de rentas, la parte arrendadora no está obligada a la restitución de la fianza hasta la resolución de aquel procedimiento, ya que la fianza responde del pago de las rentas.

En cuanto a la restitución de la cantidad de 4.000 euros abonadas por la opción de compra su restitución también resulta improcedente, por las razones que a continuación pasamos a exponer y que exigen una referencia a la naturaleza jurídica del pacto de opción de compra y de arras.

Podemos concluir que la cantidad de 4000 euros entregada por la parte actora a las demandas lo fue no en concepto de arras, como indicó su letrado, sino en concepto de precio del derecho de opción. No son arras porque el contrato de compraventa no se perfeccionó, dependiendo su perfeccionamiento exclusivamente de la voluntad de la actora. Además, únicamente se prevé su pérdida por quien las entregó, no su restitución doblada por la otra parte.

Reconociendo que el contrato de opción de compra puede resolverse, ya que la fijación de un precio lo convierte en un contrato oneroso y bilateral, dicha resolución solo sería posible si la parte demandada hubiera incumplido su obligación de no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa durante el plazo concedido al optante para la opción, lo que no aconteció en el supuesto de autos, ya que fue la actora quien renunció a su derecho de opción.

Aun admitiendo la hipótesis de que fuera posible la resolución del contrato de opción de compra por no reunir la vivienda objeto de la opción las características necesarias para destinarla al fin vividero que le es propio, la resolución del contrato y la restitución del precio de la opción habría de ser igualmente desestimada, tal y como hizo el juzgador de instancia, por cuanto no se ha practicado prueba alguna de la que se infiera que la vivienda no resulta hábil para su uso como domicilio de la actora; más bien al contrario, ya que de las actuaciones se deduce que la vivienda fue vendida y está ocupada por la nueva compradora.

El error sobre las características constructivas de la vivienda y sus condiciones de aislamiento térmico, de ser excusable, únicamente permitiría el ejercicio de la acción de anulabilidad, pero no el ejercicio de la acción resolutoria, que es la que se ejercita en la demanda.

El Covid-19, fuerza mayor para no pagar el alquiler

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 10 de enero de 2018.

Con fecha 15 de enero de 2021 la arrendadora interpone demanda de desahucio por falta de pago de las obligaciones derivadas del contrato.

El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia de 13 de enero de 2022, que estima íntegramente la demanda de desahucio y reclamación de rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendataria, sentencia de 2 de junio de 2023.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de julio de 2024, desestima el recurso de casación y confirma las sentencias anteriores.

Considera el Supremo que el recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 3.1 y 1105 CC.

Para justificar el interés casacional, la recurrente cita como jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo a la que se opondría la sentencia recurrida citando distintas sentencias explicando que en estas sentencias se establecen los elementos característicos de la fuerza mayor, como ser imprevisible, irresistible e inevitable, y que el Covid-19 reúne estas características.

A efectos de delimitar la cuestión sobre la que debe pronunciarse la sala, debemos partir de que la sentencia de primera instancia declaró que la arrendataria demandada no podía acogerse a las normas dictadas con ocasión de la crisis sanitaria del Covid-19 por no cumplir los requisitos exigidos para ello. La recurrente no recurrió en apelación este pronunciamiento, que quedó firme, y la cuestión no se vuelve a mencionar ni es objeto del recurso de casación.

En todo caso, como la recurrente invoca la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19 a los efectos, dice literalmente, "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de impago, fundamentadora del desahucio", debemos señalar que, así expresadas, sus alegaciones no pueden ser aceptadas.

Para que el deudor quede liberado de su obligación es preciso que la prestación sea imposible, conforme a los arts. 1182 y 1184 CC que, sin prejuzgar la facultad resolutoria del acreedor sinalagmático, permiten que el deudor de una prestación que ha devenido objetivamente imposible quede liberado de su obligación. Y en este caso la prestación debida por el deudor de pagar las rentas, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible. Incluso, la misma recurrente las consignó para poder apelar en este procedimiento de desahucio. No puede afirmarse que la arrendataria quedara liberada de su obligación de pagar la renta por causa de fuerza mayor.

En definitiva, el recurso de casación debe ser desestimado porque la recurrente parte de que la obligación de pago se hizo de imposible cumplimiento y de que por este motivo quedaría liberada de la deuda y la arrendadora no podría exigir que se pudieran en marcha los mecanismos que pone a su disposición el ordenamiento en caso de incumplimiento. Sin embargo, por lo dicho, las circunstancias que expone tendrían que ver con las dificultades para cumplir, pero son ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor que ha invocado en el recurso de casación.

La indemnización por clientela en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local para negocio de hostelería suscrito entre dos sociedades, con fecha 31 de marzo de 2004, alquiler mensual 12.000 euros y una duración de diez años.

Transcurrido el plazo pactado se acordaron otras prórrogas a requerimiento del arrendatario, quien finalmente, ante la negativa de la arrendadora a conceder más prórrogas, le entregó el local con fecha 30 de junio de 2016, y ésta, a su vez, devuelve la cantidad de 24.000 € entregada en concepto de fianza con fecha 28 de julio de 2016.

La arrendataria promueve demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, que entiende le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid estima la apelación de la arrendataria y condena a la arrendadora a abonar la cantidad postulada de 96.000 euros, a razón de un mes de renta por cada uno de los 14 años de duración del contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de junio de 2024, desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que la decisión del recurso, que tiene interés casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU:

1. Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU).

2. Que no se haya pactado en contrato la exclusión de esta indemnización

3. Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.

En el caso que nos ocupa, la actividad a la que venía dedicándose la demandante, en el local arrendado, quedó convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a "bar con terraza".

Así las cosas, la parte recurrente, con sujeción al mismo criterio sustentado por el juzgado, entiende que una industria de tal naturaleza no encaja dentro de la proposición normativa del art. 34 de la LAU, que exige la concurrencia del doble requisito de que se trate de una "actividad comercial" y dentro de éstas que lo sea "de venta al público".

Por el contrario, el tribunal provincial considera que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria satisface las exigencias legales. No consideramos que la interpretación del precepto llevada a efecto por la audiencia sea errónea en función del siguiente conjunto argumental.

En primer lugar, porque la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.

En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.

4. Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador.

5. Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Estos últimos requisitos (4 y 5) no son realmente cuestionados.

La indemnización se calcula en atención al valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes.