Desistimiento del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra de fecha 19 de julio de 2019.

La inquilina demanda la resolución del arriendo por presentar la casa arrendada defectos que la hacen inhabitable y en consecuencia inhábil para el fin que le es propio. Además de la resolución del contrato solicita en concepto de indemnización de daños y perjuicios la devolución de seis meses de renta, la restitución de la fianza y una indemnización por daños morales de 2000 €, así como la restitución de la cantidad entregada a cuenta por la opción (4.000 €).

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda. Declaró resuelto el contrato de arrendamiento, pero rechazó las pretensiones de contenido económico.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de 1 de abril de 2024 desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que las pretensiones económicas de la parte arrendataria carecen de amparo normativo.

Dado que el arrendatario podía desistir del contrato de arrendamiento, no procedería en ningún caso la indemnización por daño moral solicitada, ni la restitución de seis meses de renta que se solicitan en concepto de daños y perjuicios. El artículo 26 de la LAU que invoca la actora para justificar dicha indemnización, no resulta aplicable, ni aun analógicamente, ya que prevé un supuesto de hecho diferente.

La permanencia de la arrendataria y su familia en la vivienda arrendada hasta junio/julio de 2020 tampoco se compadece con un grado de afectación de la vivienda tan importante como se indica en la demanda y el recurso de apelación.

En cuanto a la restitución de la fianza, dado que entre las partes se sigue otro procedimiento por impago de rentas, la parte arrendadora no está obligada a la restitución de la fianza hasta la resolución de aquel procedimiento, ya que la fianza responde del pago de las rentas.

En cuanto a la restitución de la cantidad de 4.000 euros abonadas por la opción de compra su restitución también resulta improcedente, por las razones que a continuación pasamos a exponer y que exigen una referencia a la naturaleza jurídica del pacto de opción de compra y de arras.

Podemos concluir que la cantidad de 4000 euros entregada por la parte actora a las demandas lo fue no en concepto de arras, como indicó su letrado, sino en concepto de precio del derecho de opción. No son arras porque el contrato de compraventa no se perfeccionó, dependiendo su perfeccionamiento exclusivamente de la voluntad de la actora. Además, únicamente se prevé su pérdida por quien las entregó, no su restitución doblada por la otra parte.

Reconociendo que el contrato de opción de compra puede resolverse, ya que la fijación de un precio lo convierte en un contrato oneroso y bilateral, dicha resolución solo sería posible si la parte demandada hubiera incumplido su obligación de no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa durante el plazo concedido al optante para la opción, lo que no aconteció en el supuesto de autos, ya que fue la actora quien renunció a su derecho de opción.

Aun admitiendo la hipótesis de que fuera posible la resolución del contrato de opción de compra por no reunir la vivienda objeto de la opción las características necesarias para destinarla al fin vividero que le es propio, la resolución del contrato y la restitución del precio de la opción habría de ser igualmente desestimada, tal y como hizo el juzgador de instancia, por cuanto no se ha practicado prueba alguna de la que se infiera que la vivienda no resulta hábil para su uso como domicilio de la actora; más bien al contrario, ya que de las actuaciones se deduce que la vivienda fue vendida y está ocupada por la nueva compradora.

El error sobre las características constructivas de la vivienda y sus condiciones de aislamiento térmico, de ser excusable, únicamente permitiría el ejercicio de la acción de anulabilidad, pero no el ejercicio de la acción resolutoria, que es la que se ejercita en la demanda.