¿Se devenga el alquiler por meses completos?

Cuando el pago del alquiler se efectúa por meses naturales y el contrato se da por terminado transcurridos tan solo unos días del mes, suele suscitarse la controversia acerca de si el arrendatario está obligado a pagar el mes completo, habida cuenta que habitualmente se pacta el pago por meses anticipados en los cinco primeros días de cada mes.

La Audiencia Provincial de Gijón (s. 30/10/2012) declara que  habiendo quedado resuelto el contrato por Sentencia de fecha 4 de abril de 2.007 , por haberse entregado las llaves del local el día 3 de abril de 2.007, es obvio que el actor tuvo el local a su disposición ya desde esta última fecha, y que solo tiene derecho a percibir renta por los días de efectiva ocupación, pues, sin perjuicio de las indemnizaciones que el arrendador pueda tener derecho a reclamar por otros conceptos, no pueden reclamarse rentas, en sentido estricto, por días en que el contrato ya no estuvo en vigor, y ello por más que la renta fuese mensual y el pago hubiese de hacerse por meses anticipados.

En sentido contrario la Audiencia Provincial de Alicante (s. 16/06/2020), siguiendo el criterio establecido por la sentencia de 21/11/2012, señala que: el contrato preveía que la renta se pagara anticipadamente dentro de los cinco primeros días del mes, y por tanto, independientemente de que el arrendatario por decisión propia no hubiera disfrutado de la posesión todo el mes, la renta ya se había devengado en su integridad, criterio que la Sala comparte, y en el mismo sentido puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 ª del 22 de Mayo del 2012, en la que frente a similares alegaciones se indica lo siguiente: "Apela además la demandada solicitando el descuento proporcional de la mensualidad del mes de marzo de 2011 en atención a la entrega de las llaves y la posesión de la finca el 21 de marzo de 2011. Sin embargo, resulta de lo pactado en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento (doc. 1 de la demanda), que se convino el pago de la renta en plazos mensuales de 400 €, por adelantado, y dentro de los días 7 y 10 de cada mes. Por lo que, en el momento de la devolución de la posesión, el 21 de marzo de 2011, ya se había producido el devengo anticipado de la mensualidad de marzo de 2011, por el importe pactado de 400 €, no estando previsto contractualmente el pago de la renta en proporción a los días de ocupación en el mes de terminación de la relación arrendaticia", debiendo, por tanto desestimarse este primer motivo". En el caso que nos ocupa se pactó en el contrato (cláusula quinta) que el pago de la renta mensual debía efectuarse en los 5 primeros días de cada mes, por lo que debe acogerse el mismo criterio de condena al pago de la renta entera del mes de enero de 2018.

LPH: Alquiler de habitaciones y contrato de hospedaje

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios existe la siguiente norma: "queda especialmente prohibido destinar los pisos o locales a consultorías o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios, o a academias, hospedería o fines ilegales o inmorales, desarrollo de actividades dañosas para la finca y aquellas que de modo notorio resulten peligrosas, inmorales o insalubres."

Con base en la misma la comunidad demanda a la sociedad propietaria de una vivienda en el edificio y a sus inquilinos por ejercer actividades prohibidas consistentes en el alquiler de las viviendas por habitaciones y en la prestación de servicios asimilados al hospedaje. Se añadía que dichas actividades suponen unas molestias constantes para el vecindario, por el trasiego permanente de personas que entran y salen de la referida vivienda, causando escándalos, ruidos y problemas de seguridad en el edificio, además de suciedad, que el resto de los vecinos no se hallan obligados a soportar.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciocho de diciembre de dos mil veintitrés desestima la apelación de la Comunidad.

Considera la Audiencia que se ha venido entendiendo que la nota diferenciadora entre el subarriendo parcial y el contrato de hospedaje se encuentra en que en el primero, el inquilino o arrendatario cede el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada, mientras que en el hospedaje, además de ceder ese uso y disfrute, se presta al inquilino algún servicio más, como son los de limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención total o solo desayuno, etc. Además, otras notas diferenciadoras son en el hospedaje que las personas a quienes se les cede ese uso son indiscriminadas y por tiempo también indeterminado, es decir, el público no suele estar seleccionado por ninguna cualidad específica y la relación con él es poco estable, justo el tiempo que la persona que acude a la pensión quiere, sin que esté obligado a permanecer un tiempo concreto.

La Sala discrepa del planteamiento de la Comunidad al considerar que la actividad de "hospedería" prohibida en los estatutos  es el equivalente, hoy en día, a la de alquiler de la vivienda litigiosa por habitaciones, porque cabe distinguir entre el alquiler de habitaciones, por un lado, y el alquiler de uso turístico, de otro y que es la actividad a la que se refieren las sentencias invocadas en el recurso de apelación y que identifican con el hospedaje. En nuestro caso no se trata de viviendas de uso turístico, pues no ha resultado acreditado que se hayan comercializados y promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos como alojamiento turístico, sino que los contratos que se han aportado por parte de la demandada con su contestación acreditan la contratación de una habitación por periodos de 3, 4, 7 meses o de un año para servir de residencia durante esos periodos. Y tampoco puede considerarse estrictamente como hospedaje con las características antes expuestas, por cuanto no se prestan servicios adicionales los cuales están expresamente excluidos en los contratos aportados y los inquilinos se obligan a permanecer en la vivienda durante el plazo pactado.

En cuanto a las molestias invocadas no se ha llegado a practicar ninguna sonometría para medir los niveles de ruido ni, tampoco, como señala la sentencia, se ha acreditado ninguna intervención de la policía por tales motivos. Por tanto, no se ha acreditado la intensidad y gravedad de las molestias denunciadas por la Comunidad. En este sentido se puede citar la SAP de Madrid, de 13/03/2018 que, en un supuesto semejante, declara que el mero hecho de alquilar una vivienda, por habitaciones, a unos estudiantes no puede calificarse en abstracto como una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.