La enervación del desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 1971

Se presenta demanda de desahucio por falta de pago de los meses marzo, abril y mayo de 2021, a razón de 362,91 euros al mes.

En el acto del juicio el inquilino se opone manifestando había pagado las rentas reclamadas y que se encontraba al corriente de pago.

No obstante, el juzgado estima la demanda, al considerar que había existido el impago en que se fundó.

 El inquilino apela la sentencia invocando que las rentas debidas fueron pagadas antes de que se le notificase la demanda y se le emplazase.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintiséis de Julio de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que lo que importa en estos casos es la situación existente en el momento de presentarse la demanda.

Cuando el arrendatario paga después de presentarse la demanda, el proceso termina porque se enerva la pretensión de desahucio. No porque el pago posterior a la presentación de la demanda prive a ésta de su fundamento jurídico, sino porque la ley permite que, en esos casos, continúe el arrendamiento, mediante la enervación. Pero esto lo permite una sola vez. En este caso ya se ha dicho que hubo una enervación en el año 2009, lo cual no se ha discutido y se acreditó mediante documento aportado con la demanda. Por tanto, conforme a este artículo 22, apartado 4 (LEC), la pretensión de resolución de contrato por impago de rentas debía ser aceptada, como hizo el Juzgado. Cuando se presentó la demanda, el demandado debía 3 meses de renta. Los pagó después, pero eso no puede producir efectos porque ya ocurrió algo así en otra ocasión, en que se enervó el desahucio. La ley solo permite una enervación.

Por consiguiente, como cuando se presentó la demanda el demandado había dejado de pagar 3 meses de renta, aunque los pagó después, procede la terminación del contrato por ese incumplimiento del arrendatario.

Esto puede considerarse una consecuencia muy grave. Estamos hablando de un contrato que data de 1971 y el arrendatario es ya un anciano. Tenía 26 años cuando se celebró el contrato, en 1971. Pero no hay ninguna alegación de que no sea una persona capaz. La prolongación por tiempo indefinido del arrendamiento es gravosa para el arrendador. La contrapartida es ésta: el arrendatario debe ser muy cuidadoso en el cumplimiento de sus obligaciones.

El derecho al honor de los inquilinos morosos

 

Ya hemos tratado en otro lugar el derecho de la Comunidad de propietarios de informar a sus componentes de la morosidad en el pago de las cuotas, según el Tribunal Supremo prevalece la libertad de información sobre un supuesto atentado al honor del copropietario moroso. ¿Ocurre lo mismo si se trata de un inquilino moroso en el pago de los alquileres?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2015 de vivienda y plaza de garaje de un Conjunto Residencial.

El arrendatario dejó de pagar la renta poco después de iniciarse el arrendamiento; fue demandado por el arrendador y, tras dictarse una sentencia de desahucio por falta de pago, se procedió al lanzamiento del arrendatario y su familia el 27 de enero de 2016.

El arrendador remitió al administrador del conjunto residencial varios correos electrónicos notificando los anteriores hechos y que el inquilino había sustraído varios objetos de la vivienda, no había devuelto un juego de llaves y un mando de apertura del garaje y, tras el lanzamiento, había sido visto por un vecino haciendo uso de las instalaciones del conjunto residencial sobre el que estaba constituida la comunidad de propietarios.

Como consecuencia de ello el administrador hizo colocar en las seis escaleras y doce ascensores de dicho conjunto residencial carteles, encabezados con el siguiente texto: AVISO IMPORTANTE A TODOS LOS VECINOS, en el que se enumeraban los hechos anteriores.

El inquilino demanda al casero y a la comunidad por vulneración de su derecho al honor solicitando una indemnización de 4.000 euros

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda condenando a la comunidad a indemnizar al inquilino.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de septiembre de 2024, estima el recurso de casación de la comunidad y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el artículo 20.d) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde al administrador “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares".

Resulta razonable la tesis de la recurrente de que en esta previsión legal tiene amparo la información a los vecinos sobre la existencia de una persona que, sin estar legitimada para ello, está haciendo uso de las instalaciones comunes de la urbanización y de las circunstancias en que tal utilización indebida se está produciendo.

Del mismo modo, también puede incluirse en este ámbito de la actuación del administrador la información a los integrantes de la comunidad sobre la existencia de una persona que, tras haber impagado las rentas del alquiler de una vivienda en la urbanización desde un momento muy próximo a la concertación del contrato de arrendamiento y, según le ha manifestado el anterior arrendador, haber causado daños en el garaje, haberse quedado con un juego de llaves y un mando de la puerta del garaje y con la televisión, tiene la intención de volver a alquilar otro piso en la misma urbanización, extremo este último que los propios demandantes han reconocido en su demanda.

Por último, lleva también razón la recurrente cuando pone de relieve que en la redacción de los avisos no se utilizaron juicios de valor o expresiones ofensivas o injuriosas, más allá de transmitir la información esencialmente veraz y de interés en el ámbito en que fue difundida (la comunidad de propietarios).

La repercusión al inquilino de los gastos de una vivienda unifamiliar.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda unifamiliar de fecha 18 de julio de 2022 con una renta de 2.500 (posteriormente, actualizada a 2.550) euros mensuales y que el arrendatario se hiciera cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de las tasas por residuos sólidos urbanos y vado, así como del coste del servicio de alarma, ya contratado.

Con fecha 5 de febrero de 2024 se interpone demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, alegando el impago de la mensualidad de renta de enero del año en curso y los tributos y el servicio de alarma a los que se ha hecho referencia devengados en 2023.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

El inquilino formula recurso de apelación, al amparo del art. 20 de la LAU, invocando incongruencia omisiva de la sentencia al no haberse pronunciado sobre la nulidad de las cláusulas que le imponen el pago de los tributos y del servicio de alarma.

La Audiencia Provincial de Baleares, sentencia de veintinueve de Julio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que lo que postula el recurrente es que, al no haberse determinado en el contrato el importe anual de los tributos y del servicio de alarma, las cláusulas que le imponen el pago son nulas. Sin embargo, el precepto que se cita no es aplicable al presente caso, en el que se trata del arriendo de una vivienda unipersonal, no integrada en un conjunto de viviendas que dé pábulo a la existencia de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. El art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere en general al pago de tributos y suministros, como quiere dar a entender el demandado, sino únicamente a los gastos que no sean susceptibles de individualización. Es decir, se regulan aquellos casos en que la vivienda arrendada forma parte de una comunidad de propietarios (en régimen de propiedad horizontal o no) y existen gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización: en esos supuestos, puede atribuirse la obligación de pago de esos gastos generales al arrendatario pero pactándolo por escrito y determinando el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Ahora bien, esta exigencia no rige, puesto que ninguna norma lo contempla, para tributos y suministros que sí son susceptibles de individualización, como sucede con lo que reclama la actora.

No se le imponen las costas de la apelación al inquilino porque le asiste la razón en su reproche de incongruencia omisiva, lo que justifica su apelación.

La diferencia entre opción de compra y promesa de venta en un contrato de arrendamiento-

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda (VPO), de fecha 13 de agosto de 2015 con una duración de un año, prorrogable a cinco, con renuncia expresa la prórroga establecida en el artículo 10 de la LAU, se preveía igualmente la posibilidad de que la parte arrendataria continuara en el uso y disfrute de la vivienda y anexo, siempre que acreditase que continuaba reuniendo los requisitos establecidos en la normativa de viviendas de protección oficial, mediante la firma de un nuevo contrato de arrendamiento por un periodo de cinco años o por sucesivos períodos de cinco años.

También se hizo constar en el contrato que la arrendadora ofrecería al arrendatario la posibilidad de comprar la vivienda y anexo.

En fecha 11 de agosto de 2020 el inquilino recibió un borrador del contrato de renovación en el que no se incluía el compromiso de la arrendadora de ofrecer al inquilino la compra de la vivienda.

En fecha 18 de agosto de 2020 el inquilino remitió un burofax a la arrendadora en el que le manifestaba su voluntad de renovar el alquiler de acuerdo con el borrador recibido, pero solicitaba que se incorporase la oferta de compra de la vivienda y anexo.

La entidad arrendadora contestó que: “en este contrato de arrendamiento no incluiremos el compromiso de ofrecimiento de compra de la vivienda”.

El inquilino presenta demanda solicitando que se renueve el contrato de arrendamiento en los mismos términos u condiciones del contrato anterior.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintinueve de julio de dos mil veinticuatro, desestima la apelación del arrendador.

Considera la Audiencia que es cierto que el contrato de 2015 preveía que a la finalización de los 5 años de vigencia quedaría "resuelto y extinguido a todos los efectos", pero no lo es menos que las partes incluyeron en dicho contrato una cláusula - precisamente aquella cuyo cumplimiento ahora se pretende-, mediante la cual la entidad arrendadora asumía el deber de ofertar al inquilino la venta de la vivienda en un plazo que excedía de los cinco años fijados como duración máxima del arrendamiento, en concreto se convino la fecha de 21 octubre de 2021.

No se niega, en línea con lo que se mantiene por la recurrente, que, tras la expiración del plazo máximo de cinco años, las partes gozaran de la facultad de renegociar las cláusulas del nuevo contrato de arrendamiento, pero debe admitirse que ambos contratantes incluyeron de común acuerdo la estipulación objeto de discusión y que establecieron que el plazo durante el que tendría vigencia la concreta obligación asumida por la entidad arrendadora no habría de coincidir precisamente con la expiración de aquellos cinco años iniciales, sino que se amplió -se insiste, por voluntad ambas partes y al margen de la duración fijada para el arrendamiento-, hasta el 21 de octubre de 2021.

En definitiva, arrendadora y arrendatario, con independencia del período al que, en función de las previsiones contractuales, se extendiese la vigencia del contrato de arrendamiento, convinieron en incorporar a dicho contrato, de forma independiente respecto al contenido propio y típico del arrendamiento, una cláusula mediante la cual la arrendadora se comprometía frente al inquilino, hasta el 21 de octubre de 2021, a ofrecerle la posibilidad de adquirir por título de compraventa la vivienda arrendada.

Con independencia de que el originario contrato de arrendamiento hubiera agotado su plazo máximo de duración, lo cierto es que aquella previsión contractual se encontraba vigente en la fecha de interposición de la demanda, de modo que, si ambas partes han convenido en la suscripción de un nuevo contrato por un plazo de otros cinco años -como parece que así es-, debe respetarse aquella estipulación, por cuanto el contenido obligacional que la repetida cláusula contractual no puede dejarse sin efecto sin la concurrencia de la voluntad de ambos contratantes.

Un imprevisto efecto de las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de enero de 2016.

La vivienda arrendada es objeto de ejecución hipotecaria y es adjudicada al banco acreedor en fecha 23 de mayo de 2017.

La inquilina que ignoraba esta circunstancia siguió abonando los alquileres. Pese a haber perdido la propiedad de la vivienda la arrendadora ha venido cobrando las rentas y no ha devuelto a la inquilina la cantidad depositada en su día en concepto de fianza.

La inquilina reclama judicialmente la cantidad de 3.410,19 euros por estos conceptos.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintisiete de junio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de la arrendadora.

Considera la Audiencia que el art. 13 de la LAU, vigente en el momento de firmarse el contrato y en el de la adjudicación hipotecaria, decía lo siguiente:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada (...)".

Por lo tanto, desde la adjudicación de la vivienda arrendada a favor de la entidad bancaria no existe contrato de arrendamiento porque se extinguió el suscrito el 21 de enero de 2016, de lo que se derivan tres consecuencias:

1. La inquilina ya no goza desde entonces de la condición de arrendataria, sino que ocupa la vivienda como precarista, porque carece de título.

2. Ni la entidad bancaria, ni la posterior adjudicataria de la vivienda están investidas de legitimación para reclamar renta alguna porque el contrato de arrendamiento se extinguió automáticamente cuando la entidad bancaria adquirió la propiedad de la vivienda y, obviamente, en ningún caso podía subrogarse en la posición de la arrendadora.

3. La anterior titular de la vivienda, hoy demandada y apelante, no solo perdió la propiedad de la repetida finca cuando se la adjudicó el banco en las actuaciones ejecutivas, sino también su condición de arrendadora, pues se reitera que el contrato de arrendamiento se extinguió ipso iure y la antigua arrendataria pasó a tener la consideración de precarista.

Se mantenía por la apelante que la decisión adoptada en primera instancia comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora, ya que disfruta de la posesión de una vivienda por razón del contrato de arrendamiento sin abonar renta o merced alguna, pero ya se ha expuesto que, tras la adjudicación de la vivienda a favor del banco, la arrendataria pasó a ocupar la posición de precarista, y en todo caso sería la inicial arrendadora la que se estaría injustamente beneficiando de unas rentas a cuya percepción ya no tiene derecho desde que perdió la titularidad del inmueble y se extinguió el contrato de arrendamiento, tampoco puede sostenerse la alegación de que el contrato de arrendamiento, de forma simultánea  se ha extinguido ope legis y  la demandada conserva su condición de arrendadora y su facultad de exigir las rentas a la inquilina.

La indemnización por desistimiento del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de septiembre de 2017, en el que se pacta una duración del arriendo de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

Al término del arrendamiento el casero reclama judicialmente, entre otras cuestiones, la indemnización por desistimiento anticipado del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, solicita la suma de 1.533,33 euros, equivalente a un año y once meses de contrato que restaba por cumplir.

El juzgado de primera instancia no se pronuncia sobre esa petición.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de mayo de 2024, desestima el recurso de apelación del arrendador en lo que se refiere a este punto.

La  Audiencia admite la denuncia de incongruencia omisiva puesto que en efecto la sentencia apelada no se pronuncia sobre dicha pretensión habiendo solicitado la parte apelante el complemento de sentencia que fue denegado por auto de 4 de mayo de 2022 por entender que la petición efectuada excedía del ámbito de la aclaración de sentencia y que se pretendía modificar los pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

Considera que conforme al art. 11 de la LAU, las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.

En el supuesto de autos, las partes pactaron una duración del contrato de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

La indemnización/penalización acordada, como dijimos en la sentencia de 9 de enero de 2018, excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la LAU, es una estipulación nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que hay que entender que no se pactó indemnización alguna a satisfacer por el arrendatario en el supuesto de desistimiento unilateral, por lo que no cabe la integración que se pretende conforme al artículo 11 de la LAU.