HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de enero
de 2016.
La vivienda arrendada es objeto de ejecución hipotecaria y
es adjudicada al banco acreedor en fecha 23 de mayo de 2017.
La inquilina que ignoraba esta circunstancia siguió abonando
los alquileres. Pese a haber perdido la propiedad de la vivienda la arrendadora
ha venido cobrando las rentas y no ha devuelto a la inquilina la cantidad
depositada en su día en concepto de fianza.
La inquilina reclama judicialmente la cantidad de 3.410,19
euros por estos conceptos.
El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la
demanda.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintisiete
de junio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de la arrendadora.
Considera la Audiencia que el art. 13 de la LAU, vigente en
el momento de firmarse el contrato y en el de la adjudicación hipotecaria,
decía lo siguiente:
"Si durante la duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la
apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de
una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo
dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se
exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido
al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento
por la duración pactada (...)".
Por lo tanto, desde la adjudicación de la vivienda arrendada
a favor de la entidad bancaria no existe contrato de arrendamiento porque se
extinguió el suscrito el 21 de enero de 2016, de lo que se derivan tres
consecuencias:
1. La inquilina ya no goza desde entonces de la condición de
arrendataria, sino que ocupa la vivienda como precarista, porque carece de
título.
2. Ni la entidad bancaria, ni la posterior adjudicataria de
la vivienda están investidas de legitimación para reclamar renta alguna porque
el contrato de arrendamiento se extinguió automáticamente cuando la entidad
bancaria adquirió la propiedad de la vivienda y, obviamente, en ningún caso
podía subrogarse en la posición de la arrendadora.
3. La anterior titular de la vivienda, hoy demandada y
apelante, no solo perdió la propiedad de la repetida finca cuando se la
adjudicó el banco en las actuaciones ejecutivas, sino también su condición de
arrendadora, pues se reitera que el contrato de arrendamiento se extinguió ipso
iure y la antigua arrendataria pasó a tener la consideración de precarista.
