HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de
septiembre de 2017, en el que se pacta una duración del arriendo de 36 meses,
siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el
arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del
arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.
Al término del arrendamiento el casero reclama judicialmente,
entre otras cuestiones, la indemnización por desistimiento anticipado del contrato,
conforme a lo previsto en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, solicita
la suma de 1.533,33 euros, equivalente a un año y once meses de contrato que
restaba por cumplir.
El juzgado de primera instancia no se pronuncia sobre esa
petición.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de
mayo de 2024, desestima el recurso de apelación del arrendador en lo que se
refiere a este punto.
La Audiencia admite
la denuncia de incongruencia omisiva puesto que en efecto la sentencia apelada no se
pronuncia sobre dicha pretensión habiendo solicitado la parte apelante el
complemento de sentencia que fue denegado por auto de 4 de mayo de 2022 por
entender que la petición efectuada excedía del ámbito de la aclaración de sentencia
y que se pretendía modificar los pronunciamientos contenidos en la resolución
recurrida.
Considera que conforme al art. 11 de la LAU, las partes
"puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de
desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de
esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por
cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de
tiempo inferiores al año.
En el supuesto de autos, las partes pactaron una duración
del contrato de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento
para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento
por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000
euros.
La indemnización/penalización acordada, como dijimos en la
sentencia de 9 de enero de 2018, excede de la previsión legal, por lo que ha de
considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario
las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma
expresamente lo autorice".
En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la LAU, es una estipulación nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que
hay que entender que no se pactó indemnización alguna a satisfacer por el
arrendatario en el supuesto de desistimiento unilateral, por lo que no cabe la
integración que se pretende conforme al artículo 11 de la LAU.
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