Un imprevisto efecto de las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de enero de 2016.

La vivienda arrendada es objeto de ejecución hipotecaria y es adjudicada al banco acreedor en fecha 23 de mayo de 2017.

La inquilina que ignoraba esta circunstancia siguió abonando los alquileres. Pese a haber perdido la propiedad de la vivienda la arrendadora ha venido cobrando las rentas y no ha devuelto a la inquilina la cantidad depositada en su día en concepto de fianza.

La inquilina reclama judicialmente la cantidad de 3.410,19 euros por estos conceptos.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintisiete de junio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de la arrendadora.

Considera la Audiencia que el art. 13 de la LAU, vigente en el momento de firmarse el contrato y en el de la adjudicación hipotecaria, decía lo siguiente:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada (...)".

Por lo tanto, desde la adjudicación de la vivienda arrendada a favor de la entidad bancaria no existe contrato de arrendamiento porque se extinguió el suscrito el 21 de enero de 2016, de lo que se derivan tres consecuencias:

1. La inquilina ya no goza desde entonces de la condición de arrendataria, sino que ocupa la vivienda como precarista, porque carece de título.

2. Ni la entidad bancaria, ni la posterior adjudicataria de la vivienda están investidas de legitimación para reclamar renta alguna porque el contrato de arrendamiento se extinguió automáticamente cuando la entidad bancaria adquirió la propiedad de la vivienda y, obviamente, en ningún caso podía subrogarse en la posición de la arrendadora.

3. La anterior titular de la vivienda, hoy demandada y apelante, no solo perdió la propiedad de la repetida finca cuando se la adjudicó el banco en las actuaciones ejecutivas, sino también su condición de arrendadora, pues se reitera que el contrato de arrendamiento se extinguió ipso iure y la antigua arrendataria pasó a tener la consideración de precarista.

Se mantenía por la apelante que la decisión adoptada en primera instancia comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora, ya que disfruta de la posesión de una vivienda por razón del contrato de arrendamiento sin abonar renta o merced alguna, pero ya se ha expuesto que, tras la adjudicación de la vivienda a favor del banco, la arrendataria pasó a ocupar la posición de precarista, y en todo caso sería la inicial arrendadora la que se estaría injustamente beneficiando de unas rentas a cuya percepción ya no tiene derecho desde que perdió la titularidad del inmueble y se extinguió el contrato de arrendamiento, tampoco puede sostenerse la alegación de que el contrato de arrendamiento, de forma simultánea  se ha extinguido ope legis y  la demandada conserva su condición de arrendadora y su facultad de exigir las rentas a la inquilina.