Los efectos de daños graves en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Del examen de la prueba documental aportada consistente en expediente urbanístico tramitado por el Ayuntamiento de Jerez ante la denuncia presentada por la hoy demandante se desprende el estado ruinoso en que se encontraba el inmueble de propiedad municipal y que el derrumbe de parte de éste causó graves daños a la vivienda propiedad de la demandante.

Como consecuencia del derrumbe de la vivienda colindante, a pesar de su actitud diligente, el arrendador no consiguió que el Ayuntamiento actuara con la diligencia debida en orden a reparar los daños y por tanto, puede afirmarse que la vivienda arrendada no reunía las condiciones de habitabilidad exigibles. Esta situación impide considerar cumplida su obligación legal, art.21.1 de la LAU.

Los arrendatarios, pese a que podían haber solicitado la resolución del arrendamiento a tenor de lo dispuesto en el art. 27.3 de la LAU, no lo hicieron permaneciendo en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, aun cuando ésta no reunía las condiciones de habitabilidad y estar amenazada la seguridad del inmueble.

Como conclusión de los razonamientos expuestos, el Tribunal considera correcta y ajustada a un criterio lógico y razonable la decisión de no condenar a los arrendatarios al pago de las rentas correspondientes a dicho periodo de tiempo, en razón a los principios de reciprocidad y justa equivalencia de prestaciones que debe regir en la vida del contrato.

El Tribunal asume y comparte los razonamientos de la sentencia apelada en este punto. Una vez resuelto el contrato por expiración del término contractual, las obligaciones contractuales de las partes cesaron y ya no eran exigibles. Pese a estar resuelto el contrato, los arrendatarios permanecieron en el uso y disfrute de la vivienda, con el consiguiente beneficio de seguir disfrutando de alojamiento, aunque fuera precario. Al propio tiempo, privaron a la arrendadora de su derecho a recuperar la posesión del inmueble. Ello ha generado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado por aplicación del principio que proscribe el enriquecimiento injusto.

No compartimos las alegaciones relativas a que la vivienda arrendada se encontraba en un estado equiparable a la destrucción. Ciertamente presentaba daños estructurales, pero pese a ello, los arrendatarios han permanecido en su uso y disfrute hasta que ellos han decidido marcharse. Se han mantenido en la vivienda, por propia voluntad, desatendiendo el requerimiento efectuado por la arrendadora para la resolución del contrato. Ello ha causado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado.

La sentencia apelada ha fijado la indemnización a percibir en 300 euros, cantidad que consideramos correcta y proporcionada atendiendo al estado que presentaba la vivienda, el cual no permitía a la arrendadora volver a arrendar de inmediato la vivienda ni habitarla por ella misma. (SAP Cádiz 12 de julio de dos mil veinticuatro)

El valor de los mensajes de WhatsApp en los arrendamientos urbanos

 

El valor probatorio de los Whatsapps dependerá de cada caso, de lo que se quiera probar y de si es coincidente con otras pruebas como puedan ser testigos, correos electrónicos, etc. También es relevante si la parte contra la que se presente lo reconoce o no como prueba. Habrá que estar al caso concreto pues, en cada uno de esos casos, el órgano judicial valorará el contenido de los mensajes junto con el resto de pruebas aportadas.(SAP Málaga 9/07/2024)

Lo habitual será la valoración conjunta del material probatorio, no únicamente lo que resulte del contenido de los mensajes de WhatsApp, sino del resto de pruebas existentes y practicadas, como las declaraciones de las partes y las testificales (SAP Valencia 25/04/2017)

Por tanto nos encontramos ante un medio de prueba complejo, pues, con carácter general, va a necesitar de otros medios de prueba para verificar su integridad y autenticidad y para determinar su alcance como apoyo a la valoración que con ellos pretendemos que haga el órgano judicial. (SAP Málaga 30/09/2020).

En fecha 27 de julio el arrendatario le envía un nuevo mensaje de WhatsApp en el que le dice: "Buenas tardes, dado el hecho de que ya nos hemos comunicado contigo en innumerables ocasiones y no has dado señales, para la entrega de llaves del piso sito en ….., mañana puede pasarte a recoger las llaves por el despacho de nuestra abogada en calle …… horario de mañana de 12 a 13)". En esta última comunicación aparece un solo tick, lo cual sólo confirma que ha sido enviada de firma correcta, pero no que haya sido recibida. (SAP La Coruña 22/07/2024)

En definitiva, lo relevante en el caso de autos no es tanto que el arrendatario acredite que concertó un contrato de arrendamiento sobre otra vivienda, sino que pusiera el inmueble arrendado a disposición de la parte arrendadora, extremo que la actora fija en el momento en que la arrendataria comunicó por WhatsApp que había dejado las llaves de la vivienda en el buzón. (SAP Granada 2/07/2024)

Tampoco la conversación por WhatsApp aportada por la parte demandada advera en momento alguno la entrega posesoria de la vivienda en abril de 2020, sin que ni siquiera la parte recurrente indique qué día de este mes entregó efectivamente la posesión. (…) De hecho, las conversaciones por mensajería telefónica lo que avalan es el mantenimiento de la posesión de la arrendataria de la vivienda hasta fines de junio de 2020, como seguidamente veremos (SAP Tarragona 20/07/2024).

Si bien no se ha discutido que en fecha 25.7.2022 el arrendatario remitió al arrendador un WhatsApp comunicándole que el día 1.9.2022 abandonarían la vivienda y que podrían compensarse las cantidades con la fianza prestada, no es sino hasta esta fecha cuando el demandante pudo acceder a la vivienda y comprobar su estado, siendo esta fecha, en todo caso, posterior a la demanda presentada. (SAP Pontevedra 3/06/2024)

No existe ninguna prueba fehaciente que acredite que el inquilino abandonó la vivienda arrendada con anterioridad al mes de marzo de 2022, pues tan solo aparece documentada una conversación vía WhatsApp de fecha 28 de marzo de 2022, (en la cual no constan ni los nombres de las partes ni los números de teléfono), con el siguiente contenido "Te llamaba para decirte que desde el día que me dijiste que bajabais por las llaves que nos teníamos que ir nosotros nos fuimos y las dejé en el buzón solo quería saber si recogisteis las llaves". Es por ello que tal y como examinó la Juzgadora "A quo" en la Sentencia ahora recurrida, se considera el mes de marzo, ante la falta de prueba de lo contrario, el mes en el que el inquilino abandonó la vivienda, con las inherentes consecuencias económicas que derivan de ello y que se analizan a continuación. (SAP León 7/05/2024)

DECÁLOGO DEL CASERO

I

Todos los acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito.-Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

No pongas en el contrato cláusulas abusivas, oscuras o ilegales. Perjudican a quien las pone.

III

Entrega la vivienda y su equipamiento en el mejor estado posible. La actuación de buena fe beneficia a quien la practica.

IV

Asegúrate previamente de la solvencia económica de tu inquilino. El juicio de desahucio por falta de pago es lento y gravoso.

V

Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda CINCO años, y sin embargo puede marcharse a los SEIS meses. 

VI

No cojas señal/arras/fianza previa si no estás decidido a ese alquiler. Deberás devolverla duplicada si decides no alquilar.

VII

Una vez entregada la vivienda no puedes entrar en ella sin permiso del inquilino. Es su morada y goza de protección constitucional y penal.

VIII

Procura atender las reparaciones que te correspondan a la mayor urgencia. Redundará en beneficio de la relación con el inquilino.

IX

Previo examen, formaliza por escrito el fin de contrato haciendo constar el estado en que se encuentra la vivienda, así como los muebles y enseres que la equipan, dedicando a ello el tiempo que sea necesario. Te permitirá reclamar por los daños y desperfectos a cargo del inquilino.

X

Acude a un Abogado para la redacción de clausulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance que el sentir popular puede ignorar.

DECÁLOGO DEL INQUILINO

I

Todos los pagos, acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. -Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

Lee atentamente el contrato antes de firmarlo y si no entiendes algo, acude a un Abogado. No hay “moviola”. Especial atención en esa lectura se necesita si vais a ser varios inquilinos. Exige que consten los datos que luego puedes necesitar: Domicilio del arrendador para notificaciones y referencia catastral del inmueble. Exige que te acrediten el depósito de la fianza.

III

Antes de recibir las llaves examina con detalle el estado de la vivienda y comprueba el funcionamiento de las instalaciones y aparatos. Evitarás controversias posteriores. Tienes derecho a exigir el Certificado de Eficiencia Energética.

IV

No dejes de pagar o consignar judicialmente el alquiler bajo ningún pretexto. En un juicio de desahucio no te los van a admitir.

V

Cumple el plazo de duración acordado, conforme a la ley.
Si no lo cumples deberás pagar los primeros seis meses, y además, si se pactó en el contrato, indemnizar al arrendador

VI

No entregues señal/arras/fianza previa si no estás seguro de las condiciones del alquiler, y de que quien las recibe está facultado para ello. Si desistes del arriendo perderás la cantidad entregada. Exige que los compromisos sean recíprocos. En ocasiones esa entrega son los honorarios de la inmobiliaria.

VII

Al entrar en la vivienda cambia el bombín de la cerradura. Gozarás de mayor seguridad y evitarás problemas con caseros excesivamente desconfiados.

VIII

Cuida la vivienda como si fuera de tu propiedad, a la postre es tu hogar, contrata un seguro de tus muebles y de tu responsabilidad civil. Evitarás sorpresas durante el arriendo y al entregar las llaves.

IX

Formaliza por escrito el fin de contrato y la entrega de llaves. Si te marchas “por las buenas” el contrato sigue vigente y pueden reclamarte esos alquileres.

X

Acude a un Abogado en caso de cláusulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance jurídico que el sentir popular puede ignorar.



La venta de una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 19 de junio de 2014,  cuya duración de era de un año prorrogable hasta 5 años, y, en consecuencia, finalizaba el 18 de junio de 2019.

En fecha 15 de abril de 2015 BUDMAC adquirió la propiedad del inmueble de autos y en fecha 11 de marzo de 2019, remitió sendos burofaxes a los inquilinos comunicando su voluntad, en su condición de arrendadora de extinguir el contrato con efectos el 18 de junio de 2019.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de desahucio por considerar que no se ha acreditado la subrogación en el contrato de arrendamiento de la demandante, ni tampoco constan actos propios en tal sentido de las partes.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación de la demandante, revoca la sentencia de instancia y declara extinguido el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que conforme lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, es lo cierto que quien ostentaba, ope legis según lo expuesto, la posición de arrendador y, por lo tanto, estaba legitimada para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato era BUDMAC, en cuanto se había subrogado en la posición arrendadora, siendo por ello parte del contrato con todos los derechos y deberes que de ello se derivan, sin que ninguna norma exija, como presupuesto de eficacia de esa notificación, que tal subrogación deba ser notificada ni consentida por el arrendatario.

Una vez afirmada la legitimación de BUDMAC para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo, y validada la eficacia de la comunicación, consideramos acreditado que la parte arrendadora impidió la continuación del contrato al haber remitido comunicación mediante burofax con la antelación suficiente, que fue debidamente entregado a uno de los arrendatarios, y el otro, pese a disponer de aviso, no lo recogió por causas no imputables a la actora.

Consideramos que los demandados deben ser asimismo condenados al pago de las rentas debidas al tiempo de interponer la demanda y durante la tramitación del proceso, habiéndose actualizado las sumas debidas en el momento de dictarse sentencia fijándose la deuda en ese momento en 11.155,48.-euros, así como al pago de las rentas que se devenguen hasta el efectivo reintegro a la actora de la posesión de la vivienda arrendada a razón de 256,99.-euros mensuales.