La novación extintiva en los arrendamientos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975, cuyo objeto fue el "local estudio primera" en Barcelona

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al anterior contrato”, en el que se modificaba el alquiler y el objeto del contrato, que pasaba a ser el antiguo local de portería del mismo edificio.

Se pactaba expresamente que: “Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo".

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora por la que solicitaba la resolución del arriendo por extinción del plazo, al considerar vigente el contrato de 1975.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación del arrendador considerando que se había producido una novación extintiva el 8 de noviembre de 2001, y el arriendo se encontraba en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso de casación del inquilino, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el documento firmado el 8 de noviembre de 2001 con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975, con arreglo a las siguientes razones:

I.- El documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad".

II.- El significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente".

III.- En consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza.

IV.- En el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo.

V.- El carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar ... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción

Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo -. En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos (art. 1289 CC), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa.