HECHOS:
Una inmobiliaria pone en venta un inmueble sobre el que
existe un alquiler de renta antigua.
Un comprador hace una oferta de compra de 150.000 euros
La dueña acepta la oferta y se firma un contrato de arras penitenciales
de 9.000 euros, con la siguiente CONDICIÓN: En el caso de que el inquilino de la
vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no
será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por
lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no
será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las
arras.
Al ser notificado de la venta el inquilino manifiesta que la oferta no cumple los requisitos para el tanteo de la LAU 1964 y excede del precio de capitalización (45.000 €).
Ante eso la dueña decide no vender y devuelve las arras.
El comprador demanda las arras duplicadas.
El juez de primera instancia desestima la demanda
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación, puesto
que aunque el inquilino no llegó a ejercitar el derecho de tanteo, si expresó
su voluntad de ejercitarlo, aunque en unas condiciones que no convinieron a la
propietaria, que no incumplió el contrato, por lo que no tenía que abonar las
arras penitenciales.
EL Tribunal Supremo desestima el recurso de casación.
Considera el Supremo que la interpretación literal también
contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la
existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los
contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de
interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su
alcance (arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un
sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo
dispuesto imperativamente en el orden contractual.
En este caso, no se trata de que la Audiencia Provincial
haya contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera
que, una vez que el inquilino no ejercitó los derechos de tanteo y retracto, no
hubo un incumplimiento por parte de la vendedora que justificara que tuviera
que devolver las arras duplicadas. Aunque la cláusula controvertida pudiera
admitir otra interpretación, la que hace la Audiencia Provincial no puede ser
tachada de ilógica, irracional o arbitraria. Máxime porque de lo que se trata
es de la indagación de la concreta intención de los contratantes (art. 1281
CC), pero también de la atribución de sentido a la declaración negocial (arts.
1284 y 1285 CC).
En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba
el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de
compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como
quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la
legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora
perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no
vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de
las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un
incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia
Provincial.
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