La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en
adelante, EMVS) vende un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de
garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de
Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.
Los inquilinos de cuatro de estas viviendas formulan demanda
contra la sociedad compradora en la que ejercitaban una acción de retracto
arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con
preferencia a la compradora demandada.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial considera que era posible la
individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia
física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba
procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de
primera instancia y estimó íntegramente la demanda.
El Tribunal Supremo sentencia de 28 de noviembre de 2024
desestima el recurso de casación de la sociedad compradora y confirma la
sentencia de la Audiencia.
Considera el Supremo que aunque el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene una norma explícitamente más reductora de los
derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el
art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue
siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una
simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que
el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que
forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de
los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).
En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la
compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la vivienda objeto
del retracto, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran
todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la
transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que
no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque
cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede
pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.
Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el
art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo
precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que
los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y
habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las STS
26/05/1988 y 15/03/2010 cuando declaran: “la individualidad e independencia
de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su
naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento”.
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