La responsabilidad del inquilino por los daños en la vivienda arrendada.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de diciembre de 2024, en la apelación de los inquilinos a la condena a abonar los daños existentes en la vivienda al término del arriendo, sintetiza con gran claridad los principios básicos que han de regir la materia relativa a la responsabilidad por los daños o desperfectos en la cosa arrendada:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 del Código Civil).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 del Código Civil).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el art. 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

En definitiva, para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto para el supuesto de retraso en la devolución de llaves

La subrogación del cónyuge, no inquilino, en caso de separación.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por uno de los cónyuges, contra el que se dicta orden de alejamiento en mayo de 2021 que atribuyó a su esposa, la demandada, el uso de la vivienda, uso que, con su conocimiento, el de la arrendadora, se ha venido manteniendo hasta que la demandada entregó las llaves el 06/09/2021, dejando de abonar las rentas.

El juzgado de primera instancia desestima la reclamación de la arrendadora a la esposa de los alquileres devengados y no pagados.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de dieciocho de noviembre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de la arrendadora y condena a pagar 542 euros por las rentas adeudadas a la interposición de la demanda y las demás devengadas hasta la entrega de las llaves el 06/09/2021 a razón de 180 euros mensuales.

Considera la Audiencia que conforme al artículo 15 de laLAU, la esposa (ignoramos si actualmente se ha producido ya el divorcio de la pareja) del arrendatario originario, en su condición de adjudicataria del uso de la vivienda arrendada por razón de la orden de protección, pasaría a ser la titular del contrato si se considera probado que comunicó al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la notificación de la resolución judicial de divorcio, su voluntad de seguir ocupando el inmueble, a lo que el propio precepto agrega la exigencia de adjuntar a la comunicación una copia de la sentencia ( SAP de Barcelona 07/02/2024).

Es verdad que en nuestro caso no consta la comunicación formal a la arrendadora del cambio de arrendatario con remisión de copia de la orden de protección a los efectos de que la demandada pasara a ocupar la posición jurídica de arrendataria, pero también lo es que las exigencias de comunicación a las que hace referencia al Art. 15 LAU han sido paulatinamente suavizadas por la doctrina jurisprudencial, que se ha decantado por la prevalencia de los principios de la buena fe sobre la rigidez del cumplimiento de los presupuestos susceptibles de legitimar la subrogación de la persona interesada, singularmente en los supuestos en los que el arrendador ha tenido conocimiento efectivo de la circunstancia que justifica la subrogación y de la voluntad de la persona interesada en ocupar la posición jurídica de arrendatario.

“No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe” (STS 20/07/2018)

La anterior doctrina aplicada a presente caso nos lleva a estimar el recurso pues a falta de comunicación formal, no nos cabe duda de que la demandante, tía del arrendatario, sabía que se había dictado una orden de protección que atribuía el uso de la vivienda a la esposa de este, nuestra demandada, que, con conocimiento de la actora, continuó ocupando la vivienda arrendada hasta que hizo voluntariamente entrega de las llaves a la arrendadora el 06/09/2021 documentando dicha entrega en un documento en el que solo firman ellas dos: la actora como arrendadora y la demandada, ahora ya, como arrendataria, por tanto, considerando que se ha producido una subrogación en la relación arrendaticia a favor de la demandada que pasó a ser la arrendataria y por ello a ser la obligada al pago de las rentas se comprende que el recurso debe ser estimado.

La prueba del subarriendo inconsentido de una vivienda

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio contra los inquilinos de una vivienda por considerar acreditado que subarriendan la vivienda objeto de autos, sin el consentimiento del arrendador.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de la prueba y  que la juzgadora de instancia ha invertido en este caso la aplicación de las normas sobre carga de la prueba

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de noviembre de 2024, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que los documentos acompañados a la demanda (anuncios de alquiler de habitaciones de la vivienda objeto de autos, publicados a través de los portales "Idealista" y "Facebook") no fueron impugnados durante la audiencia previa al juicio. Es cierto que esos documentos aparecen redactados en idioma extranjero, y sin duda debió haberse requerido a la parte que los había presentado para aportar la correspondiente traducción, conforme al art. 144 LEC. No obstante, el hecho de no haberse impugnado tales documentos hace que la parte apelante no pueda ahora alegar indefensión, ni pretender ahora que tales documentos se tengan por no presentados.

Las declaraciones de los testigos que prestaron declaración durante el acto del juicio fueron rotundas y concluyentes, respecto de la existencia de signos exteriores claros que permiten pensar que la vivienda arrendada fue alquilada a terceros. Así, se apuntó de manera inequívoca la existencia de muchas personas que acudían al inmueble con maletas, muchos de ellos sin llave del piso y llamando en ocasiones a otras viviendas por error. Se expuso durante el juicio el elevado número de quejas entre los vecinos, y la sensación generalizada de que hay un elevadísimo trasiego de personas que entran y salen del inmueble.

En cuanto a que las facturas de luz revelan un consumo bajo, que no es compatible con un alquiler continuo por habitaciones, lo cierto es que evidencian un notable descenso del consumo de electricidad, a partir de la fecha en que se dio traslado a los demandados de la demanda presentada en su contra y se les emplazó para contestar la demanda (28/02/2022).

Así, como señala la sentencia apelada, que incluso dicta resoluciones de esta sala (SAP Barcelona 8/02/2017), en casos de ejercicio de acción de resolución de contrato por arriendo inconsentido, ha de operar en este caso una suerte de inversión de carga de la prueba, de modo que, una vez acreditado el acceso de un número inhabitual de personas a una vivienda, recaerá sobre la parte arrendataria la carga de probar la legalidad de ese acceso, y que el motivo del mismo es diferente de la cesión o arriendo inconsentidos. Lo que no procede es pretender que el actor, o los testigos, hayan de aportar datos concretos respecto de la identidad de las personas que han accedido a esa vivienda, fechas y horas en que lo hicieron, y motivo o condición jurídica de ese acceso o posible derecho de uso.

 

El Estado, los contribuyentes, avalistas de inquilinos morosos y “okupas”

 

El art. 72 del Real Decreto Ley 1/2025 establece, durante todo el año 2025, la suspensión de los desahucios y lanzamientos, por falta de pago, expiración del contrato o procedimiento penal de inquilinos y “okupas” que se encuentren “en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva”.

En ese mismo Real Decreto Ley, en sus siguientes artículos, para facilitar el acceso al mercado de alquiler y mitigar las dificultades económicas derivadas del acceso a la vivienda se establece una línea de avales, gestionada por las Comunidades Autónomas con financiación finalista por parte del Estado.

Para obtener ese aval el inquilino debe ostentar uno de estos requisitos:

-Ser menor de treinta y cinco años.

-Tratarse de persona vulnerables de acuerdo con los criterios establecidos reglamentariamente.

Así mismo para la obtención del aval se requiere:

-Que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler.

-Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones.

-Suscribir por arrendador y arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.

Se entenderá concedido el aval siempre que se cumplan los requisitos anteriores en el momento de la suscripción del aval al alquiler.

La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas se podrá realizar en el plazo de 6 meses desde que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, ya sea, mediante resolución judicial de lanzamiento, ya sea mediante acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.

El reglamento será aprobado en un plazo máximo de 6 meses desde la publicación de esta norma y será de aplicación respecto a los contratos vigentes a la entrada en vigor de este real decreto-ley.

El preaviso en un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de noviembre de 2018, con una duración de tres años y renta de 500 euros al mes.

Con fecha 7 de octubre de 2021, en un comunicado que se intentó entregar el 15 del mismo mes, la arrendadora comunica la finalización del contrato el siguiente día uno de noviembre y requiriendo la devolución de la vivienda en dicha fecha.

Al no producirse la devolución de la vivienda se interpone demanda de desahucio que el juzgado estima.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de tres de diciembre de dos mil veinticuatro estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la sentencia del juzgado, condenando al arrendador a las costas de la primera instancia.

Considera la Audiencia que el juzgado aplicó literalmente la cláusula del contrato relativa a la duración, la cual indicaba que a la finalización del plazo pactado el contrato quedaría extinguido, con obligación de los arrendatarios de devolver la vivienda. No contemplaba ningún tipo de prórroga.

El criterio no puede ser compartido porque se aparta del principio de imperatividad de las normas relativas al arrendamiento de viviendas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Conforme al artículo 6 las normas del título I de la ley son imperativas y no pueden ser excluidas de los contratos. Dentro de esas normas se encuentra el artículo 10, el cual establecía, en la redacción aplicable al caso, que si no se notificaba al arrendatario al menos con un mes de antelación la voluntad de no renovar el contrato, éste se prolongaba por un año más.

Por tanto esa norma debía aplicarse aunque el contrato indujese a lo contrario dada la redacción de su cláusula sobre duración.

Como en este caso, según se ha expuesto, el burofax de comunicación de fin de contrato es de fecha 7 de octubre y la finalización del plazo contractual se producía el 1 del siguiente mes de noviembre, es obvio que la arrendadora no respetó el plazo mínimo de un mes, por lo que, llegada la fecha de vencimiento, el contrato entró en prórroga de un año. En esa situación se encontraba cuando se presentó la demanda, el 11 de enero de 2022 y, como los hechos han de ser considerados tal como eran en el momento de iniciarse el litigio, el recurso ha de estimarse.