HECHOS:
La comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal
demanda a uno de los condueños, que destina el piso a alojamiento turístico,
por considerar que esta actividad está prohibida por los estatutos comunitarios,
constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la convivencia, por lo
que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).
En los estatutos de la comunidad se hace constar:
En la regla quinta, bajo la rúbrica DESTINO: ….d/"los pisos, a viviendas del
titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la
profesión del habilitante".
Añadiendo a continuación: …queda especialmente
prohibido: Uno. - Destinar los pisos y locales a consultorios y clínicas de
enfermedades infectocontagiosas y a fines ilegales. Dos. - Instalar en los
pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y ... para los servicios del
hogar. Tres. - Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la
tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de modo ...
resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier
sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o
moralmente ... los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de
inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar
efectividad y cumplimiento a las limitaciones.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial revoca dicha sentencia.
El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de febrero de 2025,
revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.
Considera el Supremo que el derecho a la propiedad privada
constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE),
concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones
que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser
interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad
horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o
prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general
de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de
realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su
efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente
a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración
del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que
sean eficaces, que consten de manera expresa.
La mera descripción del inmueble, con la indicación del
destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las
facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista
una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca.
En el presente caso dentro de las actividades prohibidas en
los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es
decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene
desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la
valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o
molesta.
En las sentencias estudiadas, se consideró que las
analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los
distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella
actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que
se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de
ellas para obtener dicha conclusión.
Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una
previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en
la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a
consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales;
instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del
hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las
sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los
elementos comunes.
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